Риэлтер поневоле

Как не ошибиться при выборе достойного жилища? Где и как искать? Выбор сценариев поиска квартиры невелик – либо довериться специалисту, либо заниматься поисками самостоятельно. Каковы преимущества и недостатки каждого из вариантов?

«Посредникам не беспокоить», - такая фраза нередко встречается в рекламных объявлениях купли квартиры и зачастую означает, что человек решился самостоятельно заниматься поиском планируемой к покупке недвижимости. Причин для принятия такого решения может быть множество - это и желание сэкономить, и незнание к кому обратиться, и недоверие, и четкая уверенность «сам лучше знаю». «Если вами принято решение заниматься подбором квартиры самостоятельно, а опыта ведения подобных сделок нет, вы - игрок. Ведь подобная сделка сродни русской рулетке - авось повезет», - считает Татьяна Олейник, специалист АН «Абсолют Риэлти».

Чтобы разобраться, так ли «страшен черт, как его малюют» агентства, рассмотрим методику и факторы риска при подборе квартиры своими силами.

Посредникам не беспокоить?

Первое, с чего начинает «самодеятельный риэлтер» - изучение рынка предложений. Для этого он проводит мониторинг печатных СМИ и Интернет-ресурсов. Как утверждают специалисты Киевского представительства Украинской Риэлтерской Группы - компании «Траектория», выбор покупателей «вторички» между специализированными медиа распределяется следующим образом: 60% предпочитают газету «Авизо»; 25% - журнал «Мир квартир», 7% - Интернет; оставшиеся 8% делят между собой остальные издания. При выборе первичного элитного жилья покупатели уделяют внимание специализированным информационным глянцевым изданиям, а также общественно-политической периодике.

Все более популярным информационным ресурсом на рынке недвижимости становится Интернет. «В России еще в про­шлом году риэлтерские компании отмечали стремительный рост продаж объектов недвижимости через Интернет. Что касается украинского рынка недвижимости, все еще по старинке, покупатели отдают предпочтения печатным СМИ. Но мы уверены, что к 2008 году, ниша Интернет-рекламы будет на первых позициях в рейтингах самых эффективных средств массовой информации», - считает Сергей Клименко, генеральный директор Киевского представительства Украинской Риэлтерской Группы - компании «Траектория».

Впрочем, с Интернетом тоже придется повозиться. Если задать, к примеру, всезнающему «Яндексу» поиск жилья по словосочетанию «куплю квартиру в Киеве», он выдаст вам более трехсот Интернет-адресов только на украинских сайтах. Из них большая часть ссылок окажутся либо нерабочими, либо не по теме. А остальные будут представлять или Интернет-версию печатного СМИ, или корпоративный сайт агентств недвижимости. В первом случае Интернет-ресурс выполняет функцию дополнения изда­ния, но информация попадает в сеть немного позднее, чем выходит номер из печати, поэтому на момент вашего звонка она может быть уже недействительна. Во втором варианте - сайт выполняет функцию рекламной базы данных, где размещены объекты недвижимости, предлагаемые к реализации все тем же агентством.

Кстати, специалисты отмечают, что наибольшей популярностью при покупке жилья через Интернет сегодня пользуется элитная, дорогая недвижимость. Также немалое количество продаж через «всемирную паутину» приходится на первичный рынок жилья. Очень много предложений от застройщиков, которые размещают свою баннерную и другую рекламу на специализированных Интернет-порталах.

Скупив, перелистав и изучив тонны газет и предложений на сайтах, обзвонив десятки объявлений, квартироискатель неизменно сталкивается с тем, что 60% телефонов из отобранных вариантов - в ведении агентств по недвижимости (АН), представляющих интересы продавца. Предположим, что один из вариантов все-таки подошел, и решено покупать данную квартиру. Вот здесь и таится основная опасность «самодеятельности». Ведь если раньше риск ограничивался лишь потерей собственного времени, то, начиная с оформления договора-соглашения на покупку квартиры, квартироискатель рискует собственными деньгами. Дело в том, что большинство граждан не имеют представления ни о нюансах оформления, ни о порядочности продающей стороны.

Если все-таки повезет “откопать” координаты непосредственного продавца и предлагаемый вариант вас устроит, то здесь специалисты рекомендуют проверить все с удвоенной силой. Дело в том, что большинство квартир, которые предлагают в обход АН, имеют темные истории. К примеру, велик риск “найти” квартиру, прошедшую ряд сделок. Этот вариант опасен: если хотя бы одна из них будет признана недействительной, покупатель может попрощаться и с квартирой, и с деньгами. “Часто встречается ситуация, - комментирует Елена Скуратовская, юрист Международной адвокатской компании “Адвокат и Синиченко”, - когда в семье продавцов есть дети. В данном случае разрешение опекунского совета – один из важнейших документов при продаже квартиры. Если его нет, бейте тревогу! В интересах ребенка суд может расторгнуть уже состоявшуюся сделку. И деньги вы, возможно, вернете разве что через суд, а с учетом роста цен на рынке жилья можете остаться в огромном минусе. Советуем быть осмотрительными, когда продавцы очень торопятся заключить сделку, если квартиру продают по доверенности, если цена очень низкая».

Кто не рискует

Если вы решили покупать квартиру самостоятельно, С. Клименко рекомендует особенное внимание обратить на правоустанавливающие документы на нее у продавца: документы о первичной приватизации, договор купли-продажи, договор дарения, вступление в права наследства. «В этих документах нужно внимательно посмотреть количество собственников квартиры, - консультирует специалист. - при продаже все собственники должны дать свое согласие на отчуждение квартиры, присутствовать на задатке и на сделке у нотариуса».

Необходимо выяснить, готовы ли брать продавцы задаток, и в каком размере (сумма зачастую составляет около 2-3% от стоимости квартиры).

Кроме того, нужно не полениться сходить в ЖЭК и узнать, нет ли задолженностей по коммунальным платежам в приобретаемой квартире. Следует обратиться в паспортный стол и проверить, кто прописан в квартире, - взять форму ?3 (действительна 10 дней).

Потребуется заключить «задатковый» договор с четким указанием стоимости квартиры в гривнах и эквивалентной суммы в долларах США, суммы задатка, получаемой продавцом от покупателя, срока и места сделки - для этого нужно заранее определить время и место, заказать сделку у нотариуса.

На момент сделки все собственники квартиры, а также прописанные в ней лица должны быть выписаны из нее, сроки выселения продавцов - четко оговорены. Это идеальный вариант, но, как утверждают специалисты, практически не реальный. «Для безопасности покупателя риэлтеры удерживают страховочную сумму при расчете с продавца. Это позволяет оплатить услуги адвоката, который через суд выпишет продавца в случае задержки с выпиской без уважительных причин. Но по нашему опыту, денежный стимул всегда срабатывает», - говорит Т. Олейник.

Учтите, что при продаже квартиры могут быть использованы фальшивые документы, а их достоверность несведущему покупателю проверить сложно. Поддельные бланки и печати, подставные лица, в том числе и нотариус, а в итоге неправильный договор о купле-продаже - вот неполный перечень возможных проблем, ожидающих самостоятельного покупателя.

Если деньги передают в момент нотариального оформления, покупатель рискует приобрести квартиру, уже проданную накануне. Лучше предусмотреть, чтобы деньги были у банка, где для этого открыт специальный депозитный счет. Тогда продавец сможет получить свои деньги, только предъявив доказательства состоявшейся сделки.

Еще один важный нюанс - реальный метраж и рыночная стоимость квартиры в договоре о купле-продаже. Проверьте, чтобы в этом документе продавец указал реальные данные, а не, к примеру, стоимость квартиры по оценке БТИ. Пусть вас не соблазняет меньшая сумма налога на регистрацию. Если потом по инициативе продавца начнется расторжение сделки, велика вероятность, что вам вернут только сумму, указанную в договоре.

Доверяем профессионалам

Самый цивилизованный способ подобрать квартиру - доверить эту работу профессионалам, то есть риэлтерам. Для этого необходимо определиться, с каким агентством недвижимости вы намерены работать. «Наиболее оптимальный вариант выбора АН - рекомендации знакомых. В таком случае риск «проколоться» практически равен нулю», - уверена Т. Олейник. Если такой возможности нет, поиск агентства стоит начинать с мониторинга прессы и Интернета. Наличие корпоративного сайта и рекламы в периодике подтверждает стабильность работы АН на рынке. Выберите несколько наиболее часто упоминаемых агентств и перезвоните. Именно телефонное общение, по мнению специалистов рынка, даст возможность составить мнение о серьезности и уровне того или иного агентства. «Важно, чтобы агентство недвижимости входило в Ассоциацию специалистов (риэлтеров) Украины - АСНУ - и было членом Союза специалистов по недвижимости г. Киева, - считает С. Клименко. - Это подтверждается наличием соответствующих сертификатов». Также специалисты рекомендуют поинтересоваться, есть ли в штате агентства профессиональный юрист (наличие лицензии Минюста на осуществление юридической практики обязательно).

Солидное агентство недвижимости предоставляет перечень следующих услуг:

• профессиональные посреднические услуги по купле-продаже, аренде квартир, домов, земельных участков, коммерческой недвижимости;

• исследование и прогнозирование рынка недвижимости;

• инвестирование собственных и привлеченных денежных средств в объекты недвижимости;

• содействие в получении кредита на покупку или под залог недвижимого имущества;

• оценка жилой и коммерческой недвижимости, бизнеса, имущества и имущественных прав по всем направлениям коммерческой и других видов деятельности.

Более 50% приобретаемых квартир «проходят» по ипотечному кредитованию. Потому немаловажный, положительно характеризующий агентство фактор - наличие в риэлтерской компании отдела, который занимается ипотечным брокерством. Эта услуга дает возможность клиентам не бегать самостоятельно по банкам, изучая их условия, подавать документы и долго ждать решения кредитного комитета. «К сожалению, часто банки в последний момент отказывают в выдаче кредита, и клиент терпит немалые убытки. Потому наличие в риэлтерской компании своего ипотечного брокера дает возможность клиентам гарантировать получение кредита в нужный срок и на выгодных условиях», - констатирует С. Клименко.

Также в последнее время, по словам Е. Скуратовской, достаточно популярным стало обращение в адвокатские компании с целью обеспечения правовой поддержки сделки - риэлтерскому агентству с хорошей репутацией невыгодно обманывать своих клиентов. Но специалист рекомендует учитывать, что риэлтеры отвечают прежде всего за поиск и выбор объекта. Поэтому грамотная юридическая помощь просто необходима при заключении сделки: анализ документов, предъявленных продавцом, их достоверность, правильность составления.



"BUILDING" 27.06.07 р.
« повернутися
верс?я для друку
ЦВК про голосування вдома
03.02.2010
Досл?дування по 'Ел?та-центр'
27.01.2010
Укра?нський адм?нсуд зобов'язав визначитися з Груз??ю
26.01.2010
Штраф онлайн
22.01.2010
Обязательные платежи и налоги при покупке/продаже недвижимого имущества
23.11.2009
Документы для покупки/продажи квартиры
16.11.2009
Деяк? актуальн? питання права на земельну частку (пай)
01.07.2009
Цензоры лицензий
01.02.2008
  М?жнародна адвокатська компан?я "Жар?ков ? Компан?я"
01001, Укра?на, Ки?в, вул. ?нститутська 14
+380 44 253 28 91 (багатоканальний)
    
 © 1999 - 2009 Жар?ков ? Компан?я. Вс? права захищен?.
© 2009 зроблено у студ?? mc design.