Во второй статье цикла «покупка/продажа недвижимого имущества» обстоятельно расскажем о том, какая затратная часть Вас ожидает при продаже/приобретении недвижимого имущества (кроме стоимости самой недвижимости).

Итак, при заключении договора купли-продажи недвижимого имущества, физические лица (т.е. такие граждане как Мы с Вами) обязаны осуществить следующие виды обязательных платежей:

1. Государственную пошлину или плату за совершение нотариальных действий.
2. Сбор на обязательное государственное пенсионное страхование.
3. Налог с дохода, полученный от продажи недвижимого имущества.

Для начала, хотим сказать, что все указанные выше платежи исчисляются от стоимости объекта недвижимого имущества, указанной Вами по соглашению сторон в договоре купли-продажи. В тоже время эта стоимость не может быть ниже оценочной стоимости такого недвижимого имущества, рассчитанной органом, уполномоченным осуществлять такую оценку в соответствии с законодательством. На данный момент для квартир, домов, других жилых и нежилых помещений таким органом является местное Бюро технической инвентаризации; для земельных участков – оценочная компания, имеющая соответствующую лицензию, которая делает экспертную оценку земельного участка.

Именно здесь хотелось бы предупредить Покупателей, которые с целью уменьшения расходов при уплате данных обязательных платежей, согласны указать в договоре купли-продажи не реальную, а заниженную стоимость недвижимого имущества. В случае признания такой сделки купли-продажи недействительной, ВЫ рискуете остаться не только без квартиры, но и с суммой, которая не будет соответствовать реально уплаченной Вами Продавцу!

Рассмотрим каждый из указанных видов платежей более детально.

1. Государственная пошлина или плата за совершение нотариальных действий.
В соответствии с Декретом Кабинета Министров Украины «О государственной пошлине» от 21 января 1993 года ? 7-93 (с внесенными изменениями и дополнениями) за нотариальное удостоверение договора купли-продажи недвижимого имущества в государственных нотариальных конторах Стороны оплачивают государственную пошлину в размере 1% от стоимости недвижимого имущества, указанной в таком договоре.

При нотариальном удостоверении договоров купли-продажи недвижимого имущества у частного нотариуса Стороны вносят плату за совершение нотариальных действий, размер которой не может быть ниже размера государственной пошлины, т.е. 1% от стоимости недвижимого имущества, указанной в таком договоре.

По общему правилу, вытекающему из указанного Декрета и сложившейся практики, оплату государственной пошлины осуществляет Продавец. В зависимости от ситуации, материального положения сторон, их договоренностей возможны другие варианты, когда государственную пошлину оплачивает Покупатель либо Стороны в оговоренных частях.

Не стоит также забывать пользоваться этим, а именно – есть категории граждан, которые в соответствии со статьей 4 указанного выше Декрета освобождаются от уплаты государственной пошлины:
- инвалиды Великой Отечественной войны и семьи воинов (партизан), которые погибли или пропали безвести и приравненные к ним в установленном порядке лица;
- инвалиды I и II группы;
- граждане, относящиеся к I и II категориям пострадавших в результате Чернобыльской катастрофы;
- граждане, относящиеся к III категории пострадавших в результате Чернобыльской катастрофы, которые постоянно проживают до отселения или самостоятельного переселения или постоянно работают на территории зон отчуждения, безусловного (обязательного) и гарантированного добровольного отселения, при условии, что они по состоянию на 1 января 1993 года прожили или отработали в зоне безусловного (обязательного) отселения не менее двух лет, а в зоне гарантированного добровольного отселения не менее трех лет;
- граждане, относящиеся к ?V категории пострадавших в результате Чернобыльской катастрофы, которые постоянно работают и проживают или постоянно проживают, на территории зоны усиленного радиоэкологического контроля, при условии, что по состоянию на 1 января 1993 года они прожили или отработали в этой зоне не менее четырех лет.

Следует учитывать, что указанные категории граждан освобождаются от уплаты именно государственной пошлины, а не платы за совершение нотариальных действий, т.е. реализовать свое право на «льготу» возможно только в случае удостоверения договора купли-продажи в государственных нотариальных конторах (у государственного нотариуса).

2. Сбор на обязательное государственное пенсионное страхование.
Согласно пункта 9 статьи 1 Закона Украины «О сборе на обязательное государственное пенсионное страхование» от 26 июня 1997 года ? 400/97-ВР физические лица, которые приобретают недвижимое имущество (Покупатели) должны оплатить сбор на обязательное государственное пенсионное страхование, размер которого составляет 1% (пункт 10 статьи 4 указанного Закона) от стоимости недвижимого имущества, указанной в договоре купли-продажи.
Данный Закон четко определяет, что обязанность по уплате сбора на обязательное государственное пенсионное страхование лежит непосредственно на Покупателе недвижимого имущества.
Оплата сбора на обязательное государственное пенсионное страхование осуществляется Покупателем непосредственно перед нотариальным удостоверением договора купли-продажи по предоставленным нотариусом реквизитам.
В случаях приобретения объекта недвижимого имущества по договорам мены, дарения или пожизненного содержания сбор на обязательное государственное пенсионное страхование не уплачивается.

3. Налог с дохода, полученный от продажи недвижимого имущества.
С 1 января 2007 года вступили в действие изменения к Закону Украины «О налоге с доходов физических лиц», принятые Законом Украины 19 января 2006 года ? 3378-IV, в соответствии с которым:
- Доход, полученный плательщиком налога от продажи (не чаще одного раза на протяжении отчетного налогового года) жилого дома, квартиры или части квартиры, комнаты, садового дома (включая земельный участок, на котором расположены такие объекты, а также хозяйственно-бытовые сооружения и здания, расположенные на таком земельном участке), не облагается налогом, если общая площадь такого жилого дома, квартиры или части квартиры, комнаты, садового дома не превышает 100 кв. метров.
В случае, когда площадь такого объекта недвижимого имущества превышает 100 кв. метров, то часть дохода, пропорциональная сумме такого превышения, подлежит налогообложению по ставке 1% (от разницы, превышающей 100 кв. метров).
- Доход, полученный плательщиком налога от продажи на протяжении отчетного налогового года более чем одного из указанных объектов недвижимости, а также от продажи другого объекта недвижимости (в том числе объекта незаконченного строительства, земельного участка (как отдельного объекта), гаража) подлежит налогообложению по ставке 5% от стоимости такого имущества независимо от времени его приобретения.
Доходы от операций по продаже объектов недвижимого имущества физическими лицами - нерезидентами, облагаются налогом в таком же порядке.
Отчетным налоговым годом в контексте данного Закона является текущий календарный год с 1 января по 31 декабря.
Сумма налога самостоятельно платится Продавцом по договору до его нотариального удостоверения нотариусом через учреждения банков в сумме, определенной нотариусом.
Нотариус, который удостоверил договор отчуждения объекта недвижимости, обязан послать информацию о таком договоре налоговому органу по налоговому адресу плательщика налога (Продавца) в сроки, установленные законом для налогового квартала.

За исключением того, что не подлежат налогообложению доходы как средства или имущество (имущественные или неимущественные права), подаренные:
- одним членом семьи другому, в пределах их части общей частной или общей совместной собственности;
- родителями детям, в том числе зачатым при жизни и рожденным после;
- детьми родителям, в пределах их части общей частной собственности.

Вот такой экскурс в мир обязательных платежей при приобретении/продаже недвижимого имущества. Пишите, звоните, спрашивайте …