Продажа земель, находящихся в государственной собственности под различными объектами, а также выкуп непроданных земель под частными объектами – тема номер один на рынке земли.

Государство хочет, как можно подороже продать земли, дабы пополнить казну и заставить фирмы, строения которых расположены под неприватизированной землей выкупить ее. Иначе они пойдут с молотка.

Между тем, оценщики считают, что проблем в этих вопросах гораздо больше: в Украине оценка земель происходит по неправильному принципу.

Правительство Украины коренным образом изменило порядок продажи в 2006 году земельных участков государственной собственности, на которых размещены объекты, подлежащие приватизации на аукционе.

Министр финансов Виктор Пинзеник, который уже давно вынашивал подобные планы, пояснил, что продажа недвижимости (объектов), где имеются государственные доли или новые объекты отныне будут продаваться исключительно только с землей.

По словам главного финансиста страны, этот документ устранит порочную и во многом нецивилизованную практику, когда объекты приватизировались без земли, на которой они расположены.

Решение есть, проблемы тоже

Тем не менее, Виктор Михайлович прекрасно осознает, что теперь государственные мужи могут столкнуться с рядом проблем. Так, по его же словам, уже сейчас этот документ требует значительных уточнений, ведь в случае продажи земли под частично приватизированными объектами появятся проблемы. Чего не скажешь о продаже земли с нуля – там особых коллизий вроде бы как и не возникнет.

Однако все будет значительно сложнее, чем это возможно и видится сейчас министру финансов. Так, новый порядок коснется уже проданных компаний. Если представить себе такое: фирма Х купила 10 лет назад государственное помещение, цех, заводик и преспокойно себе работала, создавая блага для себя и других. Конечно же, земля была не приватизирована. Теперь приходит государственный дядя и говорит: «Давай, милок или выкупай землю, или, если не хочешь и денег у тебя нет для этого, то мы пустим твой земельный участок с молотка». Если такое произойдет, то у земли появится новый владелец и все на что сможет рассчитывать хозяин постройки под ней – так это на аренду этого участка у выкупившего его юридического лица.

Перспектива, как говорят, не радужная, тем более, учитывая, что, как писала в прошлом номере на своих страницах «Бизнес Тема BUILD», ежегодно земля дорожает на 100% в год, и за 10 лет пока фирма Х трудилась под неприватизированным участком, он взметнулся в цене в десятки раз.

“Последовательность правительства Украины в деле продажи земли заслуживает истинного восхищения. От полного неприятия самой идеи нахождения земли в негосударственной собственности мы пришли к практически свободной продаже земли. Не хочется быть пророком, но история бесконтрольной приватизации наводит на грустные мысли, что тоже самое может случиться с земельными участками. А ну как выкупят мой двор, а утром предложат заключить сервитут на право прохода?», - считает адвокат ООО «Международная адвокатская компания «Адвокат и Синиченко» Дмитрий Кушнарев. По мнению эксперта, количество земельных споров растет с каждым днем и даже не в арифметической, а в геометрической прогрессии, что означает только одно – в проигрыше остаются, как правило, добросовестные землепользователи.

Как считает Виктор Пинзеник, от продажи земель под уже приватизированными некогда участками государство может выручить до 1 млрд. грн. Известно, что парламент, когда еще осенью прошлого года рассматривались всевозможные варианты такой продажи, подверг резкой критике планируемую сумму. По мнению некоторых парламентариев, такие деньги сегодня можно заполучить, продав, всего лишь два привлекательных участка земли в Киеве.

Не учитываются ценности ценного покупателя

Некоторые специалисты, такие, как, например, директор Международного института приватизации, управления собственностью и инвестиций Александр Рябченко, считают, что при новых правилах приватизации еще не проданных объектов государство столкнется с тем, что будет всячески стремиться продать землю подороже. Так, будут не учитываться ценности будущего собственника предприятия, который купит и предприятие и участок и будет развивать производство. Например, 90% стоимости уже нашумевшего Киевского мотоциклетного завода составит именно земельная составляющая и только 10% - стоимость предприятия.

В правительстве настаивают, чтобы такая продажа осуществлялась на вполне прозрачных аукционах сродни «Криворожсталевскому». Кроме мотоциклетного завода, который является лакомым куском и занимает практически 40 га в центральной части столицы, государство полным ходом рассматривает возможности приватизации и продажи шести шахт на востоке Украины. Так, уже начата предприватизационная подготовка для 20 предприятий, не входивших ранее в список объектов, запланированных к продаже в 2006 году. К ним относятся такие шахты, как «ГП «Антрацит», ГХК «Луганскуглепереработка», ГП «Крансоармейксуголь», ГОАО «Шахта Новодзержинская», ГОАО «Шахта им. Гайового», ОАО «Лисичанскуголь».

Проблема с продажей земли под государственными и ранее приватизированными объектами может усугубиться и тем, что сегодня госпредприятие, которое регистрирует все сделки с землей – «Центр земельного кадастра» - была передано из подчинения Госкомзему Министерству юстиции. Между тем министр юстиции Сергей Головатый, считает, что Госкомзем не справлялся со своей работой и именно из-за плохой работы этого ведомства Всемирный банк приостановил финансирование проекта по продажам земельных участков. Как известно, в 2004 году ВБ выделил Госкомзему на эти нужды до $195 млн.

Сегодня Всемирный банк обещает, что в том случае, если Минюст будет тщательным образом контролировать ситуацию, он возобновит кредитование.

Плоскость использования

Между тем, проблема продажи земельных участков, как считает председатель экспертного совета Украинского общества оценщиков Яков Маркус, лежит в более глубокой плоскости. «Эта проблема состоит в принципах использования земель, которые у нас неверно трактуются», -отмечает эксперт.

По его словам, объекты недвижимости исходя из того, сколько они стоят при существующем использовании нужно перенести в плоскость того, сколько они будут стоить при наилучшем их использовании.

«Если, например, наилучшее использование данного участка земли, который ныне находится под государственным заводом – гольф-клуб – то это означает, что этот участок стоит очень мало. В настоящем же времени он используется не наилучшим способом», - подчеркивает Маркус.

Эксперт также приводит пример Нижней Телички в Киеве, которая ныне является промышленной зоной и бизнесмены вместе в городскими властями уже давно присматриваются к этому участку с целью построить на нем деловой центр столицы. В том случае, если решение о постройке такого комплекса не будет принято, то и говорить о том, что земля в Нижней Теличке будет стоить дорого, не придется.

Сегодня также немало разговоров ведется, например, о землях под известным предприятием «Большевик», которое фактически находится в центре города.

Городские власти уже давно определили стоимость участков под этим предприятием, но они не учитывают главного – нужно сформировать концепцию постройки объектов или передачу некоторых цехов предприятия под коммерческие объекты, а уже затем говорить о высокой стоимости земельных участков.

Если государственное предприятие или какое-нибудь частное, где неэффективно используется земля, остается у прежних хозяев, то говорить о высокой стоимости земли нельзя.

Нерациональное полностью и частично

Нужно также говорить и о двух случаях использования земель – нерациональное частично и нерациональное вообще. В первом из них, например, тот же «Большевик» может перенести все имеющиеся у себя мощности в несколько цехов, и освобожденные площади земли вместе с цехами продать новому хозяину. В этом случае, освобожденная земля будет стоить намного дороже, чем та, которая осталась в ведении «Большевика». Ведь, на приватизированных и выкупленных участках инвестор может создать институт аренды, закрутить, что называется бизнес во всю, и ясно, что такие участки земли с наиболее эффективным использованием должны стоить намного дороже, чем, которые «отдыхают».

Сегодня самым опасным, к большому сожалению, в Украине является формирование спекулятивного рынка земли, которые не поддается никакой справедливой оценке. Купило, например, предприятие землю и начинает устанавливать само, что называется « с потолка» занебесные цены.

В этом случае необходим жесткий контроль и государственное регулирование цен на землю. Эксперты надеются, что Минюст займется этими вопросами очень серьезно и те перекосы, которые ныне наблюдаются на рынке земли, будут с успехом устранены.

Как отмечает Яков Маркус, еще одной проблемой, вокруг которой «крутятся» другие, является то, что в методологию оценки земельных участков заложена неверная концепция. Так, по ней все сегодня «пляшет» от так называемого линейного налога. Все переходит от него к стоимости земли.

В основу этого налога берется налогообложение, а не рыночная стоимость самой земли. К примеру, перед вокзалом в каком-либо городе стоимость земельного участка может быть одна, а в каких-нибудь ста метрах от него – уже совсем другая. Для налога эти все понятия являются обезличенными, и стоимость этих двух земельных участков может быть абсолютно одинаковой.

Так в Украине именно по этому поводу происходит немало земельных конфликтов. Например, совсем недавно оценивалась стоимость земельного участка, расположенного под предприятием в Черновцах. Некоторые оценщики пытались навязать мнение о том, что земля под этим предприятием стоить нимного-нимало $300 за квадратный метр. Это предприятие находится на болотистой местности и другие участники оценки называли суммы гораздо поскромнее. Так, говорили и 40, и о 50 грн. за квадратный метр. Как говорят, разница в оценках весьма ощутимая.

Такая же конфликтная ситуация сложилась и на одной из рынков Харькова, где никак не могут определиться с оценкой стоимости земли под ним.

Особая ситуация, как отмечают оценщики, сегодня складывается с военными городками, которых сегодня в Украине насчитывается более 300. Документы на отвод земли вообще отсутствуют, эти земли были зарезервированы Кабином бывшей УССР еще в период Советского Союза.

Все строения, которые находятся под военными городками не представляют собой никакой ценности. В принципе сегодня возникает один интересный вопрос: «Если этими землями не обладают воинские части, то ними должно обладать государство?».

Военные городки – камень преткновения

Тогда, как говорит Маркус, нужно исходить из того, чтобы получить право застройки на таких военных землях, девелопер или другой застройщик должен гарантировать, что будет строить социальное жилье для военных.

Проблема очень серьезная. Ведь немало таких городков расположены в центральных частях крупных городов. Например, в Одессе, где существовала Академия сухопутных войск, в Киеве на проспекте Победы, где существуют ныне немало таких городков и т.д.

В решение этих вопросов можно также последовать примеру «Большевика» - укрупнить военные городки (освободить ненужные помещения и земли под ними), а оставшиеся помещения отдать инвесторам.

Как отмечают специалисты, отвод земель и их оценку нужно производить с учетом того, какой объект на нем собирается возводить конкретный застройщик. Так, например, если речь идет о возведении на участке центра для инвалидов, дома для детей-сирот, то стоимость участка должна быть весьма щадящей. Другое дело, если застройщик выразил желание построить на земле фитнес-центр. В этом случае земля будет стоить недешево.

Нынешнее законодательство имеет и ряд «пятен» отсутствия зонального учета и оценки земель по географическому принципу. На востоке, центре, западе и юге Украины все будет стоить по-разному. Поэтому нужно разрабатывать закон о кадастрах земель и законодательство о застройке городов. Ведь уже есть в Украине градостроительные нормы.

В вопросах оценки и продажи земель и, особенно под приватизируемыми объектами и сооружениями, находящимися на балансе государства проблем накоплено немало. Решать их нужно, ведь конфликтные ситуации никуда сами по себе не исчезнут.